- nařízení vlády č. 493/2025 Sb.
Běžná údržba a drobné opravy: změny pro nájemní byty od 1.1.2026
Od 1. ledna 2026 nabývá účinnosti nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které aktualizuje dosavadní NV č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Jde o předpis, který v praxi zásadně určuje, které náklady nese nájemce a které zůstávají na straně pronajímatele.
Běžná údržba bytu (§ 2 NV 493/2025 Sb.)
Za běžnou údržbu se považuje především udržování a čištění bytu, včetně zařízení a vybavení. Typově jde zejména o:
- malování,
- opravy omítek,
- tapetování,
- čištění podlah a podlahových krytin,
- čištění obkladů stěn,
- čištění zanesených odpadů až ke stoupačkám.
Do běžné údržby tedy patří vše, co tvoří každodenní kontakt uživatele s bytem – od stěn a podlah po prvky skryté za revizními dvířky. Nájemce musí byt udržovat tak, aby byl schopen běžného užívání, a současně nést náklady spojené s údržbou.
Údržba zařízení bytu
Běžná údržba zahrnuje také udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, například:
- svítidla, zásuvky, televizní a datové rozvody, modemy,
- čištění a údržbu vodovodních baterií, sifonů a kohoutků,
- čištění digestoří, WC, bidetů, umyvadel, van, sprch, dřezů,
- údržbu kuchyňských sporáků, trub, vařičů, kuchyňských linek,
- údržbu radiátorů, kamen a dalších zdrojů tepla.
U vybavení bytu je nezbytné rozlišit, zda jde o majetek nájemce, nebo pronajímatele. Pokud je vybavení součástí bytu předaného nájemci, nájemce je povinen je udržovat a hradit i drobné opravy. U věcí patřících nájemci nese odpovědnost samozřejmě on.
Drobné opravy (§ 4 NV 493/2025 Sb.)
Drobné opravy představují zásahy, které mají zachovat funkčnost bytu a jeho zařízení a obvykle navazují na běžnou údržbu. Do této kategorie nově spadají také náklady na certifikace bytových měřidel (např. tepla či vody), pokud jsou součástí vybavení bytu určeného k užívání nájemcem.
Finanční limity pro drobné opravy (§ 5 a § 6 NV 493/2025 Sb.)
Nařízení vlády současně upravuje cenové limity, které vymezují, co ještě spadá do odpovědnosti nájemce. Od 1.1.2026 se limity zvyšují:
- maximální cena jedné drobné opravy: 1.500 Kč (dosud 1.000 Kč)
- roční souhrnný limit: 150 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dosud 100 Kč/m2)
Nad rámec těchto limitů již náklady nese pronajímatel. Nařízení zároveň výslovně stanovuje, že náklady na dopravu servisní firmy při opravě vždy hradí nájemce, jde-li o opravu spadající do jeho odpovědnosti
